Konut veya iş yeri kiralamalarında en önemli konulardan biri kira sözleşmeleridir. Tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer ve her iki tarafın da hukuken korunmasını sağlar. Bu makalede, kira sözleşmelerinde kiracı ve mal sahibinin temel hakları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin taşınmazını belirli bir süre ve bedel karşılığında kiracıya kullandırmasını sağlayan hukuki bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile hem kiracının hem de mal sahibinin hakları ve yükümlülükleri net şekilde belirlenir.
Kiracının Temel Hakları Nelerdir?
Kiracı, kira sözleşmesi ile aşağıdaki haklara sahiptir:
1. Kullanım Hakkı
Kiracı, sözleşme süresince kiralanan taşınmazı kullanma hakkına sahiptir. Kiraya veren, kira dönemi boyunca kiralananı kiracının kullanımına sunmak zorundadır.
2. Ayıpların Giderilmesini İsteme Hakkı
Kiracı, taşınmazın kullanımı sırasında ortaya çıkan ayıpların (tesisat sorunları, altyapı eksiklikleri vb.) giderilmesini kiraya verenden talep edebilir. Kiraya veren, bu sorunları makul bir süre içinde gidermek zorundadır.
3. Depozito İadesi Hakkı
Kiracı, sözleşme sona erdiğinde taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim ederse depozitosunu faiziyle birlikte geri alma hakkına sahiptir.
4. Sözleşme Yenileme Hakkı
Kiracı, sözleşmenin bitiminde aksi belirtilmedikçe, aynı şartlarla sözleşmeyi yenileme hakkına sahiptir. Ancak mal sahibi, haklı sebeplerle sözleşmeyi sona erdirebilir.
5. Kirada Artış Oranının Sınırlandırılması Hakkı
Kiracı, kira artış oranının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ile sınırlı tutulmasını isteyebilir. Mal sahibi, bu oranı aşan kira artışı talep edemez.
Kiracının Temel Yükümlülükleri Nelerdir?
Kiracının hakları olduğu gibi yükümlülükleri de vardır:
- Kira bedelini zamanında ödemek,
- Taşınmazı özenli ve sözleşmeye uygun kullanmak,
- Kiralananda oluşan hasarı veya gerekli onarımları zamanında bildirmek,
- Kira sözleşmesinde belirtilen kullanım amacına uygun hareket etmek.
Mal Sahibinin (Kiraya Verenin) Temel Hakları Nelerdir?
Mal sahibi, kira sözleşmesi ile aşağıdaki haklara sahiptir:
1. Kira Bedelini Talep Etme Hakkı
Mal sahibi, sözleşmede belirlenen kira bedelini kiracıdan düzenli olarak alma hakkına sahiptir. Kiracı, kira bedelini ödemezse, mal sahibi tahliye davası açabilir.
2. Kiralananı Kontrol Etme Hakkı
Mal sahibi, makul aralıklarla ve kiracıya haber vererek kiralanan taşınmazı kontrol etme hakkına sahiptir. Ancak kiracının mahremiyetine saygı göstermek zorundadır.
3. Taşınmazın Korunmasını Talep Etme Hakkı
Mal sahibi, kiracının taşınmazı özenli kullanmasını ve korumasını talep etme hakkına sahiptir. Taşınmaza zarar verilmesi durumunda tazminat talebinde bulunabilir.
4. Depozito Talep Etme Hakkı
Mal sahibi, sözleşmenin başında güvence amacıyla belirli bir tutarda depozito talep edebilir. Bu tutar üç aylık kira bedelini aşamaz ve sözleşme sonunda kiracıya geri ödenmelidir.
5. Haklı Sebeplerle Tahliye Talep Etme Hakkı
Mal sahibi, kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı kötü kullanması veya sözleşmeye aykırı davranması durumunda tahliye talep edebilir.
Mal Sahibinin Temel Yükümlülükleri Nelerdir?
Mal sahibinin yükümlülükleri ise şöyledir:
- Kiralananı zamanında ve kullanıma uygun teslim etmek,
- Kiralananda ortaya çıkan ayıpları makul sürede gidermek,
- Kiracının kullanım hakkına müdahale etmemek,
- Depozitoyu sözleşme sonunda iade etmek.
Kira Sözleşmesi Feshi ve Tahliye Davası
Kira sözleşmeleri, belirli şartlar altında feshedilebilir ve tahliye davası açılabilir. Mal sahibi, aşağıdaki durumlarda tahliye davası açabilir:
- Kira bedelinin ödenmemesi veya gecikmesi,
- Taşınmazın kötü kullanımı,
- İki haklı ihtarın gönderilmiş olması,
- Mal sahibinin veya yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duyması.
Kiracı ise sözleşmeyi ancak haklı sebeplerle feshedebilir (örneğin taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi).
Kiracı ve Mal Sahibi Arasında Anlaşmazlıklarda İzlenecek Yollar
Taraflar arasında anlaşmazlık çıkması halinde, arabuluculuk yöntemi tercih edilebilir. Anlaşmazlık giderilemezse, ilgili mahkemeye (Sulh Hukuk Mahkemesi) başvurarak uyuşmazlığın çözümü istenebilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
- Kira sözleşmesi nasıl yapılmalıdır?
Yazılı olarak yapılmalı ve tarafların imzası bulunmalıdır. - Kiracı kira artış oranını kabul etmek zorunda mı?
Kiracı, TÜFE oranını aşan artışları kabul etmek zorunda değildir. - Mal sahibi ne kadar depozito alabilir?
En fazla üç aylık kira bedeli tutarında depozito alınabilir. - Kiracı kira ödemelerini geciktirirse ne olur?
Mal sahibi iki haklı ihtar gönderdikten sonra tahliye davası açabilir. - Taşınmazda meydana gelen hasarı kim karşılar?
Kiracı, kendi kusuruyla oluşan hasarı karşılar. Genel tamiratları mal sahibi karşılar. - Mal sahibi istediği zaman eve girebilir mi?
Hayır, ancak önceden haber vererek ve makul bir zamanda giriş yapabilir. - Kiracı sözleşmeyi istediği zaman feshedebilir mi?
Hayır, ancak haklı bir nedeni varsa feshedebilir. - Kira sözleşmesi yenilenirken yeni sözleşme yapmak zorunlu mudur?
Hayır, sözleşme kendiliğinden yenilenir, ancak yeni şartlar için sözleşme yenilenebilir. - Kira sözleşmesinde noter şart mı?
Hayır, noter şart değildir, ancak ispat açısından faydalıdır. - Kiracı depozitoyu geri alamazsa ne yapmalıdır?
Öncelikle yazılı talepte bulunmalı, sonuç alınamazsa dava açabilir.