Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davasının amacı nedir?

Kira tespit davası, kiraya verenin kira bedelinin emsallere uygun olarak artırılmasını talep etmesi amacıyla açılan davadır. Yargı yolu ile kiracının ödediği kira bedelinin tespiti ve gerektiğinde düzenlenmesi yönünde bir mahkeme kararı alınması hedeflenir. Bu dava, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını koruyarak adil bir kira bedelinin belirlenmesini sağlar.

Kira belirleme ve kira uyarlama davası farkı

Kira belirleme davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden tespit edilmesi konusunda açılırken; kira uyarlama davası, sözleşme şartlarının değişen ekonomik ve sosyal koşullara uyarlanması amacıyla açılır. Kira tespit davaları, genellikle kira artış oranı ve emsal kira bedelleri üzerinden karara bağlanır.

Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Kira bedelinin emsallere göre düşük olması

Kira bedeli, emsallerine göre oldukça düşük kaldığında, kiraya veren bu bedelin artırılması için mahkemeye başvurabilir. Bu durumda, kiraya verenin kira tespit davası ile kira belirleme talebinde bulunması sıkça rastlanılan bir durumdur.

Uzun süredir artış yapılmamış kira sözleşmeleri

Uzun yıllar boyunca kira artışı yapılmadığında veya kira artış oranı piyasanın çok altında kaldığında, kiraya veren kira tespit davası açarak kira bedelinin güncellenmesini talep edebilir. Bu gibi durumlarda, sözleşme süresi ve mevcut ekonomik koşullar göz önüne alınır.

Sözleşme süresinin son bulması veya yenilenmesi

Kira sözleşmesinin süre sonunda yenilenmesi veya farklı bir kira dönemine geçilmesi durumunda, kiraya veren yeni kira bedelinin belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açabilir. Borçlar Kanunu kapsamında kiracı ve kiraya verenin hakları bu süreçte dikkate alınır.

Kira Tespit Davası Açma Süresi ve Zamanlaması

Yeni kira döneminden en az 30 gün önce bildirim

Kira tespit davası açacak olan kiraya veren, yeni kira dönemine geçmeden en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu süre, hukuki süreçlerin doğru bir şekilde işlemesi adına oldukça önemlidir.

5 yıl ve üzeri sözleşmelerde hâkimin müdahalesi

Özellikle 5 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin emsallere uygun olarak belirlenmesi için mahkemenin müdahalesi gerekebilir. Bu durumda kira tespit davası, tarafların görüşüne göre daha sık gündeme gelir.

Kira sözleşmesi süresine göre değerlendirme

Her kira sözleşmesi süresinin sonunda ya da süre dolduğunda kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle, sözleşme süresi bitiminde gerekli hukuki adımlar atılmalıdır.

Dava Açmadan Önce Başvurulması Gereken Yollar

Arabuluculuk süreci zorunluluğu

Türk hukuku sisteminde dava açmadan önce belli durumlarda arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Kira tespit davalarında taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması halinde, arabuluculuk süreci zorunlu adımlardan biri olarak kabul edilir.

Kiracı ile uzlaşma yolları

Kira tespit davası açmadan önce kiraya verenin, kiracı ile doğrudan iletişime geçerek kira bedeli üzerinde uzlaşma sağlamaya çalışması hem zaman hem de maliyet açısından faydalı olabilir.

Kira Tespit Davasında Dikkate Alınan Kriterler

Emsal kira bedelleri ve piyasa koşulları

Mahkemeler, kira tespit davaları sırasında emsal kira bedellerini ve mevcut piyasa koşullarını dikkate alarak karar verir. Bu değerlendirme, kira artış oranı ve yeni kira bedelinin belirlenmesinde belirleyici olur.

Gayrimenkulün durumu ve konumu

Gayrimenkulün fiziksel durumu, konumu ve çevresel faktörler kira tespiti için önemli kriterler arasındadır. Kira bedelinin emsallere göre değerlendirilmesinde, bu unsurlar da göz önünde bulundurulur.

TÜFE oranı ve yasal sınırlamalar

Kira bedeli artışlarında TÜFE oranı da önemli bir kriterdir. Türkiye’de yasal düzenlemeler çerçevesinde, kira artışları TÜFE artış oranıyla sınırlandırılmıştır. Bu oran, kira belirleme davalarında önemli bir belirleyicidir.

Kira Tespit Davası Süreci Nasıl İşler?

Dava açma adımları

Kira tespit davası açmadan önce taraflar arasında anlaşma sağlanamamışsa, kiraya veren ilgili belgelerle birlikte yetkili mahkemeye başvuruda bulunur. Süreç, yasal prosedürlere uygun olarak takip edilir.

Mahkeme kararı sonrası uygulanabilirlik

Mahkeme kararı sonrası belirlenen yeni kira bedeli, belirli bir süreç dahilinde uygulanabilir. Kararın yürürlüğe girmesiyle birlikte taraflar yeni kira bedeline uygun şekilde hareket etmelidir.

Kararın yürürlüğe girmesi ve geçmişe etkisi

Mahkemenin almış olduğu karar, genellikle dava tarihinden itibaren geçerli olur. Bu nedenle, alınan kararın geçmişten itibaren etkili olup olmayacağı hususu yargı mercilerince değerlendirilir.

Kiracı ve Kiraya Veren Açısından Hukuki Haklar

Kiracı hakları ve dava sürecinde korunması

Kira tespit davasında kiracının haklarının korunması esastır. Kiracı, dava sürecinde mevcut kira bedelinde değişiklik yapılana kadar yasal haklarını sürdürebilir.

Kiraya verenin yeni kira dönemi hakkı

Kiraya veren, kira tespit davası sonrası belirlenen yeni kira bedeliyle kiracıdan talepte bulunabilir. Kiraya verenin bu hakları, sözleşme süresi ve mevcut piyasa koşulları doğrultusunda değerlendirilir.

Tahliye davası ile ilişkisi

Kira tespit davası ile tahliye davası farklı hukuki süreçlerdir. Ancak bazı durumlarda, kira bedelinin artışıyla birlikte kiracı tarafından tahliye talep edilebilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Sözleşme süresi dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Kira tespit davası, genellikle sözleşme süresi dolduğunda veya yeni dönem başlarken açılır. Ancak, sözleşme hükümleri ve mevcut durum dikkate alınarak farklı dönemlerde de açılabilir.

Dava ne kadar sürede sonuçlanır?

Kira tespit davaları, mahkemenin iş yükü ve davanın karmaşıklığına göre değişmekle birlikte genellikle 1-2 yıl arasında sonuçlanır.

Karar geçmiş döneme uygulanabilir mi?

Mahkeme kararları genellikle dava tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak geçmiş döneme uygulanabilirlik, mahkeme takdirine bağlıdır.

Kira tespit davası ile kira tahliye davası birlikte açılabilir mi?

Genelde iki dava bir arada açılmamakla birlikte tarafların talepleri ve mahkemenin değerlendirmesi üzerine farklı hukuki stratejiler geliştirilebilir.

Kira belirleme davası hangi mahkemede açılır?

Kira belirleme davası, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır.

Kiracının dava sürecinde hakları nelerdir?

Kiracı, dava süreci boyunca mevcut kira sözleşmesinin şartlarından faydalanabilir ve kira bedeli değişene kadar yasal haklarını korur.

Yeni kira bedeli nasıl belirlenir?

Yeni kira bedeli, mahkemenin emsal değerler ve piyasa koşullarına göre yapacağı değerlendirme sonucu belirlenir.

Uzlaşma sağlanmadan dava açılabilir mi?

Taraflar arasında uzlaşma sağlanmamışsa dahi kiraya veren mahkemeye başvurabilir. Ancak arabuluculuk sisteminden önce uzlaşma çabaları önemlidir.

Davanın reddi durumda ne olur?

Davanın reddi durumunda, mevcut kira sözleşmesi hükümleri geçerli olmaya devam eder ve kiraya veren tekrar dava açabilir.

Kira tespit davası kiracıdan kaynaklı sebeplerle açılabilir mi?

Kiracıdan kaynaklanan ekonomik veya hukuki problemler nedeniyle kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla kiracı tarafından da dava açılabilir.